随着城市规划的深化和交通配套的完善，北京、上海、广州等一线及部分强二线城市的房地产市场出现了一个值得关注的趋势：原本倾向于核心商务区或传统热门板块的商住买房者，其目光正越来越多地转向城市的南部区域，即俗称的“南城”。这一转向不仅反映了市场需求的变化，也对南城片区的房价结构产生了直接影响，呈现出新的分化态势。
驱动这一转向的因素是多方面的。城市规划与政策引导是关键推手。许多城市在新一轮总体规划中，将南部区域定位为新的增长极或副中心，投入大量资源进行基础设施建设和产业导入。例如，大型交通枢纽的落成、地铁线路的延伸、科技园区或商务区的规划，极大地提升了南城的通达性和商业潜力，吸引了企业和投资者的关注。
核心区域的高门槛与饱和促使需求外溢。传统中心城区的商住物业，如公寓、loft等，价格已处于高位，且供应日趋紧张，投资和使用的门槛不断提升。对于中小型企业主、初创团队或寻求资产配置的投资者而言，南城新兴片区提供了更具性价比的选择。这里的商住项目往往单价更低、户型选择更灵活，同时享受着新区发展的规划红利。
居住与产业融合的新理念也在发挥作用。现代商住需求不再仅仅局限于“办公”，而是愈发强调工作与生活的平衡。南城许多新兴片区在规划时就更注重产城融合，周边配套逐步完善，居住氛围日益浓厚，满足了创业者、自由职业者及年轻职场人对“职住一体”生活方式的向往。
购房者的转向直接作用于南城房价，但影响并非单一普涨，而是呈现出明显的结构化分化特征：
- 核心节点片区房价稳步攀升：直接受益于重大交通枢纽（如高铁站、机场快线站）、市级商业中心或重点产业园区规划的南城核心板块，其商住物业价格率先启动，涨幅较为明显。这些区域聚集了最强的规划利好和人气，吸引了实力较强的买家和机构投资者。
- 规划辐射区温和上涨：受核心节点辐射、配套逐步跟进的周边区域，房价表现为温和上涨。市场情绪乐观，但上涨速度和幅度相对理性，更多是价值发现的过程。
- 概念超前或配套滞后区域承压：部分仅有远期规划概念，但短期缺乏实质配套和人口导入的南城边缘区域，商住项目去化速度可能较慢，房价上涨动力不足，甚至可能出现价格横盘或回调，与核心片区形成鲜明对比。
这种分化也体现在产品类型上。设计新颖、品质优良、物业管理完善的品牌开发商项目，更能获得市场青睐，溢价能力较强；而一些同质化严重、配套欠缺的老旧或小开发商项目，则面临较大的竞争压力。
商住买房者“向南看”的趋势预计仍将持续一段时间，但热度将更加集中于兑现能力强的具体板块。对于购房者而言，在南城选择商住物业时，需更加理性地甄别：深入考察规划落地的时间表与可行性，实地评估当下的交通、商业、生活配套成熟度，并仔细研究项目的产权性质、使用限制及未来区域的整体供应量，避免盲目跟风概念炒作。
商住需求南移是城市发展脉络演变下的市场自我调整。它正在重塑部分城市的房地产格局，推动南城价值重估，同时也带来了新的机遇与挑战。房价的分化正是市场对区域真实价值进行再判断的直观体现。
